Questions fréquemment posées

Révision des valeurs locatives des locaux professionnels

Les réponses de la DGFiP

Retrouvez les réponses aux questions suivantes :

  • Quelles sont les raisons de la réforme ?
  • La réforme a-t-elle été concertée ?
  • Quels sont les locaux concernés ?
  • Quels sont les nouveaux paramètres d’évaluation des valeurs locatives ?
  • Comment ont été fixés les nouveaux paramètres d’évaluation ?
  • Les règles de détermination des valeurs locatives sont-elles modifiées ?
  • Quels sont les mécanismes mis en place pour une entrée progressive des
    redevables dans la réforme ?
  • La réforme est-elle neutre pour les collectivités locales ?
  • De quelle nature sont les inquiétudes exprimées ?
  • Quels sont les résultats des dernières simulations de 2017 ?
  • La réforme va-t-elle entraîner à la rentrée de fortes hausses de cotisations
    pour les entreprises ?
  • Les nouveaux locaux professionnels construits à compter du 1er janvier 2017
    sont-ils concernés par les mécanismes atténuateurs ?
  • Que se passe-t-il en cas de changement de consistance d’un local
    professionnel ?
  • Que se passe-t-il en cas de changement d’activité d’un local professionnel ?
  • Quelle est la communication prévue ?

en téléchargeant la FAQ DGFiP

Bases et principes de la réforme de la taxe foncière 2017

Les locaux industriels sont-ils impactés par la réforme des valeurs locatives ?

Non.

Pourquoi ce nouveau système d’évaluation des locaux professionnels ?

L’autre système datait de 1970, avec la réforme, les loyers permettent de remettre à jour les grilles tarifaires par catégorie d’immeuble et secteur géographique.

Le nouveau système vise une tarification actualisée des valeurs locatives cadastrales. Pour maîtriser les variations – à la hausse ou à la baisse – qui peuvent résulter du nouveau système, trois dispositifs sont mis en place : Neutralisation, planchonnement et lissage.

Quelle est la différence de calcul entre la méthode 1970 et celle de la réforme ?
Qui est concerné par cette réforme ?

Vous êtes concernés si vous disposez de locaux commerciaux, de bureaux et des locaux occupés par des professions libérales, présent sur l’ensemble du territoire français

Qu’est ce que la valeur locative des locaux professionnels ?

La valeur locative des locaux professionnels est la base sur lesquels s’appliquent les taux d’imposition qui permet entre autre de calculer la taxe foncière (TF) ainsi que la cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle est déterminée en fonction des surfaces ou des immobilisations.

Questions sur la TF

A partir de quel changement de consistance ou de destination doit on faire une déclaration 6660 REV?

 

Dans le doute, il est impératif de tenir à jour tant les surfaces que les catégories de locaux sachant l’un comme l’autre sont des paramètres d’imposition.

A quoi ressemble la fiche d’évaluation des propriétés bâties et locaux professionnels ?
A quoi ressemble la réponse de l’administration à une demande de fiche d’évaluation ?
A quoi ressemble le nouveau relevé de propriété ?
Aura-t-on les surfaces Decloyer en 2018 ?

 

C’est la nouvelle importante du séminaire qui confirme qu’en 2018 lors  de la réception des invariants l’administration va envoyer les surfaces connues. Cette révolution salutaire permettra de donner aux exploitants des informations utiles pour une maîtrise globale de leur patrimoine, des surfaces et incidences fiscales.

Doit on effectuer des nouvelles 6660 Rev dans le doute, CBD définitivement mort ?

Le CBD est mort? Vive la 6660 REV

 

Le pas de lissage est- il figé sur les éléments TF 2016 et 2017 ?

Le pas de lissage ne bouge pas sauf si changement des référents TF 2016 et 2017.

Peut on demander au Cadastre les déclarations effectuées par les propriétaires quand on est locataire ?

Oui, par mail : La fiche d’évaluation.
L’adresse se trouve sur l’avis d’imposition.

Peut on simuler avec un simple invariant ?

Non, sauf s’il s’agit de nouvelle construction ou si vous avez les avis TF 2016 et la valeur locative de l’invariant en 2016

Pourquoi n’arrive-t-on pas à calculer exactement et simuler les frais de gestion ?

La chaîne de traitement est importante pour permettre de calculer les impositions. Rompus et arrondis  à toutes les étapes de calcul. Ecouter l’intervention de Madame LAGADEC

Surtout, rares sont les sociétés qui ont la valeur locative 70.. avec les différents coefficients d’actualisation, départementaux pour déterminer la base d ‘imposition 2017 avant réforme.

Pourrait demander les fiches d’évaluation par propriétaire pour certains grands comptes ?

Les fiches d’évaluation pourraient être transmises informatiquement en transmettant tous les N° de propriéataires ?
Cette question sera abordée lors de nos prochaines assises de la fiscalité locale, avec l’aimable participation de la DGFiP….

Qu’apporte le nouveau module d’Optitaxes ?

Un outil de :

  • Contrôle des avis,
  • stockage des surfaces,
  • simulation de vos taxes locale et maîtrise de toute la fiscalité locale.
Qui peut bénéficier du protocole grand compte et quid de la totale dématérialisation

Pour l’instant seules une quinzaines de sociétés bénéficient de ce protocole.

Il n’est pas prévu d’élargir à d’autres sociétés sauf si une décision politique est prise. En revanche il est prévu de dématérialiser la TF à l’instar de la CFE en 2019.

La structure de ces PDF permet de reprendre l’intégralité des données stockées dans les avis

La relation entre la TF et la CFE

Quelle est la relation entre la tf et la cfe ?

La valeur locative est commune aux deux taxes.

Sauf que les modalités de calcul divergent : en TF 2017 exonération de deux sur la taxe départementale mais sur des bases au 1er janvier 2017. En revanche en CFE, il s’agit  de la situation au 1er janvier 2015. ( Exonération la première année).

En revanche l’invariant est commun aux deux taxes sauf qu’il existe une division fiscale propre à la CFE qui n’existe pas en TF. La CFE donne un taux d’occupation par invariant : on appelle cela la division fiscale.

cf – seminaire du 4 octobre 2017

Questions sur la CFE

A quoi ressemble un Avis CFE 2017 ?
Quand est-ce que les coefficients neutralisation en CFE vont être publiés ?

Le 3 novembre également.

Quel est l’intérêt des Base de données d’Optibases : localisation – secteurs selon la section avec préfixes

Déterminer :

  • Localisation – secteurs selon la section avec préfixes

Tenir à jour :

  • insee – section cadastrale et préfixe s’il existe, permettant de trouver les SECTEURS

Déclarations des loyers

Le fichier est il complet et exhaustif ?

Non le fichier ne contient pas toutes les informations concernant le local (pas d’information sur les surfaces). Le fichier ne devrait pas changer en 2015 mais l’administration est prête à le faire évoluer en fonction des demandes des contribuables. Il existe surtout un problème technique car les données qui seraient transmises par l’administration seraient celles des surfaces pondérées de la TF actuelle.

Le traitement de la requête sur le siren de l’entreprise est elle rapide ?

Assez rapidement via le portail ETAFI LOYERS, elle peut varier entre 20 mns et 2 heures.

Qu’est ce qu’une occupation partielle ? Que dois-je déclarer ?

En cas d’occupation partielle du local, c’est à dire dans les cas ou, au sein d’un même local appartenant à une même propriétaire, plusieurs exploitants exercent leur activité professionnelle, un local par exploitant sera restitué par EDI REQUETE. L’exploitant déclarera le loyer qu’il paye sans considération de la surface qu’il occupe.

Qu’est ce qu’une ROF ?

C’est la Référence d’Obligation Fiscale à laquelle on ajoute le SIRET permettant à l’administratioin fiscale d’identifier précisément le contribruable. C’est une nouvelle référence, elle est étendue à chaque taxe (CVAE, TASCOM …).

Qu’est-ce qu’un invariant ?

C’est la nouvelle référence qui permet d’identifier votre local au regard du cadastre.

Que faire si vous avez plusieurs invariants pour un seul loyer ?

Lorsque les locaux ont la même utilisation et la même surface, le loyer annuel devra être réparti en fonction du nombre d’invariants. – Lorsque les locaux ont la même utilisation mais sont de surfaces différentes, le loyer devra être réparti au prorata des surfaces de ces locaux. – lorsqu’il s’agit de locaux n’ayant pas la même utilisation, ou si il est impossible de répartir le loyer en fonction de la surface (si vous ne connaissez pas les surfaces mais savez qu’elles sont différentes)il convient de renseigner la valeur 1€ dans la zone réservée au loyer de chaque local. ( la mention 1€ doit être exclusivement réservée a ce cas de figure)

Quel loyer dois-je indiquer dans le cas d’un paiement du loyer à échoir ? Dans le cas d’un paiement du loyer à terme échu ?

Le mode de paiement du loyer (à échoir ou à terme échu) n’a pas d’influence sur le montant annuel à porter sur la déclaration.
Le loyer mensuel dû pour janvier 2015 doit être multiplié par 12 pour obtenir le loyer annuel 2015 à inscrire sur la déclaration.

Quel loyer dois-je indiquer s’il est prévu que la location s’arrête en cours d’année 2015 ? En cas de départ d’un locataire en cours d’année ?

Si l’exploitant quitte le local en cours d’année, en cas de cessation ou de transfert d’activité en cours d’année, il devra préciser dans le formulaire déclaratif TDFC la date de fin d’occupation du local, et renseigner le montant du loyer payé pour la période du 1er janvier à la date de fin d’occupation du local. le mode d’occupation sera bien « LOCATAIRE » même si au moment de la déclaration l’établissement est fermé. En revanche si l’établissement a été fermé avant le 1er Janvier 2015, il faudra déclarer comme mode d »occupation « Local connu de l’entreprise mais non occupé ». « LNO »

Quel loyer dois-je indiquer si je suis usufruitier, avec un bail emphytéote, preneur à bail à construction ou titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public ?

Les loyers versés par les preneurs à bail emphytéotique, bail à construction, bail à réhabilitation ou dans le cadre d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive de droits réels ne reflètent pas des loyers du marché. Par conséquent, ces loyers ne doivent pas être portés sur la déclaration.
Dans ces cas il convient donc de :
– Cocher la case « occupé par son propriétaire(nature de l’occupation) et renseigner un loyer égal a 0€

Quel loyer dois-je indiquer si le bail prévoit un allègement ou une franchise ?

Pour ces types de contrats, le montant du loyer est fixé dans le bail mais le bailleur accepte de diminuer ou de ne pas percevoir le loyer pendant une durée déterminée, en échange par exemple de la réalisation de travaux par le locataire.
Dans ce cas, vous devez indiquer sur la déclaration le montant annuel du loyer théorique hors charges et hors taxes pour l’année 2013 tel qu’indiqué sur le contrat, sans tenir compte de la diminution ou de l’absence de perception transitoire du loyer. En effet, l’objectif est d’évaluer le loyer potentiel du local en dehors de ces diminutions

Quel loyer dois-je indiquer si le contrat comporte une clause de loyer variable : clause-recettes (avec indexation sur le chiffre d’affaires )clause d’échelle mobile ?

Pour ces types de contrats, l’évolution du loyer pour l’année entière n’est pas connue en début d’année 2015. Dès lors,il convient de déclarer le loyer de l’année N-1 car l’évolution des loyers ne sera pas connue en début d’année N

Quel loyer dois-je indiquer si le local est transformé au cours de l année 2015 (local commercial devenant un local d habitation par exemple) ?

La situation à prendre à compte est celle existante au 1er janvier 2015. Si le local doit subir des transformations durant l année 2015 et changer d affectation, ce changement ne doit pas être pris en compte pour le montant du loyer qui doit être indiqué sur la déclaration. Il faut s appuyer sur la situation du local au 1er janvier 2015 pour remplir la déclaration.

Quel loyer dois-je indiquer si le local fait l’objet d’un bail de location avec loyer à paliers ?

Pour ces types de contrats, l’évolution du loyer est prévue par avance dans le bail. Dès lors, vous devez indiquer le loyer annuel hors charges et hors taxes pour l’année 2013 tel que défini dans le bail.

Quel loyer dois-je indiquer si le local fait l’objet d’un contrat de crédit-bail ?

Le loyer d’un local donné en crédit-bail recouvre à la fois l’usage du bien et l’amortissement progressif de son prix d’acquisition. C’est pourquoi la durée de location correspond, en principe, à la période d’amortissement fiscal. La législation sur les baux commerciaux n’est pas applicable aux contrats de crédit-bail.
Par conséquent, les loyers des locaux donnés en crédit-bail, qui ne sont pas représentatifs des valeurs du marché locatif, ne doivent pas être déclarés dans le cadre de la révision, même s’ils sont sous-loués.
Dans ce cas, il convient donc de :
– cocher la case « occupé par son propriétaire (nature de l’occupation) – laisser vide (loyer annuel).

Quel loyer dois-je indiquer si le local fait l’objet d’une sous-location pour partie (location-gérance) ? En totalité ?

Il convient uniquement d’indiquer les loyers dus par le locataire dans le cadre du bail qui l’unit avec le propriétaire. En cas de sous-location, les loyers dus par le sous-locataire au locataire ne sont pas à indiquer.

Quel loyer dois-je indiquer si le local, loué à des associations ou à des pépinières d’entreprises, est subventionné par une collectivité locale ?

Dans la mesure où ces loyers sont subventionnés, ils ne constituent pas des loyers réels, comparables à la réalité du marché. Par conséquent, il ne faut pas porter ces loyers sur la déclaration.
Dans ce cas il convient donc de :
– Cocher la case « occupé par son propriétaire »

Quel loyer dois-je indiquer si le loyer doit être révisé en cours d année 2015 ?

Le montant annuel du loyer à indiquer sur la déclaration est calculé à partir d un loyer mensuel de janvier 2015 qui sera ramené à une année complète, sans tenir compte de la réévaluation si celle-ci intervient en cours d année.
Exemple :
– Montant mensuel du loyer de janvier : 600 euros
– Révision du loyer au 1er juillet
– Montant annuel du loyer 2015 à porter sur la déclaration : 7 200 euros (= 600 euros x 12).

Quel loyer dois-je indiquer si le loyer est payé trimestriellement ?

Le loyer annuel que l’on doit reporter sur la déclaration sera calculé à partir du montant du loyer trimestriel, qui sera ramené à une année complète.

Quel loyer dois-je indiquer si le loyer inclut une partie d habitation et une partie professionnelle ?

Il convient de calculer le montant annuel du loyer dû pour la partie professionnelle uniquement au prorata des surfaces.

Quel loyer renseigner en tant que locataire et quel type d’occupation ?

Le loyer à indiquer sur la déclaration correspond au loyer annuel dû au titre de l année en cours (2015), en excluant toutes les charges et les taxes relatives au local.

A ce jour, l’administration a prévu 5 types d’occupation
Local Inconnu Local
connu mais non occupé
Locataire Occupé à titre gratuit
Propriétaire occupant

Seul le type « locataire » impose que vous déterminiez un loyer

Remarque importante : aucun propriétaire/exploitant ne sera taxé sur les loyers qu’il déclare, l’information concernant le montant du loyer servira seulement à la DGFiP à calculer un prix moyen au m² par catégorie de local au sein d’une zone homogène. C’est ce prix moyen au m², multiplié par la surface pondérée du local, qui permettra de déterminer la nouvelle valeur locative. Une base de données nationale sera accessible sur https://www.optitaxes.com/simulateur/index.php

Quelles réponses pour quels types de baux ?

Si loyer à franchise commerciale : étaler l’ensemble du loyer sur le nombre d’années et diviser le tout

Si connaissance que d’un ou deux mois, effectuer un prorata temporis

Contrat à échelle mobile ou sur les recettes alors prendre le loyer N-1

Le crédit bail comme la location gérance sont a écarté de la déclaration donc ne rien cocher ni remplir

Usufruitier, bail emphytéotique, concession du domaine public alors sélectionnez « occupé par son propriétaire »

Procédures de déclaration des loyers

Dois-je avoir un partenaire EDI ? Editeur et portail EDI ?

Cette déclaration ne pourra pas être effectuée sur le site de l’administration fiscale (impôts.gouv.fr) vous devez passer par un partenaire EDI (portail) et souscrire un abonnement pour déclarer. Certains éditeurs sont également portail. Optitaxes n’est qu’éditeur et transmet son flux via votre portail comme pour la CVAE et la Liasse fiscale.

Quelles sont les étapes déclaratives ?

1)EDI REQUETE est une nouvelle procédure en deux temps :

– A) Appel du fichier des Invariants (avec le siren de votre société à partir du 15 février 2015) auprès de l’administration fiscale via votre solution web (et/ou portail)

– B) Retour des invariants avec adresses de vos locaux

2) Renvoi du fichier (avec les Invariants complétés par les loyers au 5 mai 2015) via un flux EDI TDFC

Donc 3 flux : 1 aller retour et une déclaration.

Qui doit déclarer et quand dois-je déposer ma déclaration ?

Pour les locataires ou propriétaire exploitant (tous les redevables de la CFE)
Chaque année à la même période que la liasse fiscale (1er mai en 2015), les locataires devront faire une demande à l’administration fiscale afin de recevoir un fichier avec les invariants (clef d’identification des locaux pour le cadastre)des locaux pour lesquels ils sont redevables de la CFE. Tous les ans, ils mettront à jour le montant hors charges des loyers comme le type d’occupation. La déclaration « test » est ouverte de novembre à mi-janvier 2015 et en mode réel du 15 février jusqu’au 5 mai (avant prolongation…. Juin prochain… pour la campagne 2015.

Qui doit-on associer à ce projet dans l’entreprise ?

Les travaux préparatoires depuis l’ouverture 4 novembre montrent que pour effectuer cette déclaration il est nécessaires de :

1° connaître les adresses des établissements pour retrouver les invariants de l’administration
2° connaître la composition d’un loyerles

Faire le lien entre la codification de l’adminitration pour vos établissements, ceux de votre société et analyser les baux.

Une maîtrise de ce process demande également la conaissance des surfaces qui sont associées à chaque invariant nécessitant l’intervention des directions immobilière (surfaces), juridique (Baux) fiscales et comptables (refacturation des charges et contrôles des bases d’imposition)

Incidences

Comment sont élaborées les futures grilles tarifaires ?

Mise en place des grilles tarifaires par catégorie et par secteur locatifs homogènes (communal ou inter-communal) car le marché n’a pas la même vigueur sur l’ensemble des départements. En moyenne il y aura 6 secteurs par département et 1 tarif par secteur pour 38 catégories. Le secteur 1 étant le moins attractif, il bénéficiera du tarif le moins élevé. Pour 2015, il s’agira de valider le bon fonctionnement de cette mise à jour permanente au niveau des échanges entre la DGFIP et les entreprises et de la qualité des informations déclarées.

Quelles conséquences en l’absence de dépôt de la déclaration ?

A priori aucune sanction pour la déclaration 2015, l’administration souhaite cependant une forte participation afin de procéder a des tests permettant de s’assurer que la réforme est bien applicable en l’état. Donc les contribuables ont tout intéret à participer. S’agissant de la 1ere année de collecte des loyers auprès des entreprises, les loyers qui seront collectés en 2015 ne serviront pas à mettre à jour les valeurs locatives révisées des locaux professionnels mais a roder le dispositif.

Quels impacts prévoir en matière d impôts locaux ?

La valeur locative d’un local professionnel est dorénavant déterminée en fonction de l’état réel du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type.

La prise en compte des valeurs locatives révisées interviendra en 2016 pour le calcul des impôts directs locaux (taxe foncière, cotisation foncière des entreprises notamment).

Quels risques pour l’entreprise ?

La première taxation révisée aura lieu en 2016 et malgré la période de lissage le contribuable n’est pas à l’abri d’une nouvelle loi de finances qui changerait certains paramètres. Les enjeux sont surtout importants pour les exploitants qui sont refacturés par les propriétaires au niveau TF et payent la CFE. C’est une double sanction pour une imposition qui représente 50% de la charge fiscale de certaines entreprises.

Quels sont les nouveaux paramètres d’évaluations de la future VLF ?

Surfaces pondérées (surfaces x coefficient de pondération ) x tarifs x coefficient de localisation.

Autres questions

Pourquoi le loyer ?

Pour éviter le décalage entre la valeur réelle d’un bien et celle retenue par l’administration depuis 1970 et ne pas prendre la valeur vénale du bien. De plus le loyer est une donnée stable car encadrée par les baux et la loi du marché locatif.

Quand seront publiées les grilles tarifaires ?

Elles seront « théoriquement » publiées au printemps 2015 mais cela peut être légèrement différé. Pendant la publication il restera 2 mois pour les contester.

Doit-on garder ces données (issues du fichier ) ?

C’est préférable car c’est une base de données très précise pour discuter avec les propriétaires, propriétaires, et l’administration, bases d’impositions.

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