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Le nouvel avis de taxe foncière des locaux professionnels et commerciaux

 

Les premiers avis tenant compte de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels sont envoyés dès septembre. Malgré la volonté de transparence, ce nouvel avis ne mentionne que peu d’informations sur les mécanismes de transition. La vigilance est de mise : une évaluation précise de ses bases locatives est plus que jamais nécessaire pour éviter les surévaluations en chaîne.

Jusqu’au 1er janvier 2017, la valeur locative cadastrale (base imposable de la taxe foncière) résultait de la dernière révision des évaluations foncières de 1974, effectuée sur la base des baux courant au 1er janvier 1970 et dont les résultats n’ont été actualisés qu’à une seule reprise en 1980. Les actualisations triennales qui auraient dû intervenir postérieurement avaient, en effet, été remplacées par de simples revalorisations forfaitaires annuelles, de sorte que les valeurs locatives cadastrales étaient loin de représenter les valeurs locatives réelles constatées sur le marché.

Engagée par la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010, et mainte fois reportée, la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux est entrée en vigueur au 1er janvier 2017. Elle repose sur l’élaboration de grilles tarifaires par catégorie d’immeuble et secteur géographique représentant un marché locatif homogène, révisées annuellement par l’administration à partir des nouvelles déclarations « DECLOYER » imposant aux entreprises de déclarer chaque année le montant des loyers versés au titre des immeubles qu’elles exploitent au 1er janvier.

Cette tarification actualisée des valeurs locatives cadastrales permettra, espérons-le, de faire converger valeurs locatives « réelles » et valeurs locatives cadastrales. Pour estomper les effets d’une telle réforme sur l’évolution de la taxe foncière des locaux professionnels et commerciaux, des dispositifs temporaires de neutralisation, de « planchonnement » et de lissage ont été mis en place.

Le nouvel avis de taxe foncière indique les nouvelles bases révisées ainsi que le lissage, à la hausse ou à la baisse, de la cotisation sur 10 ans. Les propriétaires ont cependant une visibilité limitée sur les coefficients de neutralisation et le « planchonnement », mis en place pour contenir les effets de la réforme et qui constituent les véritables déterminants de l’évolution de leur taxe foncière. Il sera par conséquent difficile pour les propriétaires d’apprécier précisément l’évolution de leur taxe foncière sans indication sur leur avis d’imposition des coefficients de neutralisation et sans le détail du « planchonnement » pratiqué.

Exclues des dispositifs de « planchonnement » et de lissage, les nouvelles constructions (livrées postérieurement au 1er janvier 2017), qui intègrent la seule neutralisation, pourraient pâtir de cette révision des valeurs locatives des locaux commerciaux. Deux actifs placés dans une situation quasi-identique, dont l’un a été livré avant le 1er janvier 2017 et l’autre postérieurement à cette date, pourraient connaître d’importantes disparités d’impositions.

En ce premier exercice post-révision, les propriétaires fonciers devront rester vigilants sur l’évolution de leur base imposable, s’assurer de l’évaluation légitime de leurs actifs et de la correcte application des dispositifs de neutralisation, de « planchonnement » et de lissage.

Il conviendra également d’anticiper la fin des mécanismes de transition (prévue en 2025 pour le « planchonnement » et le lissage, et à l’issue de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation pour la neutralisation). La disparition de tels dispositifs pourrait en effet être douloureuse pour les propriétaires n’ayant pas anticipé la hausse mécanique de la taxe foncière de leurs actifs en fin de cycle. À taux d’imposition constant, pour certains locaux l’augmentation de taxe foncière, post mécanismes de transition, pourrait atteindre les 250 %.

Une évaluation précise des bases locatives est plus que jamais nécessaire pour éviter des surévaluations en chaîne.

 

 

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